深圳优化二手房价格展示:中介平台恢复业主报价有的取消参考价
深圳二手房价格显示规则发生变化。5月8日,新京报记者发现,乐有家App、中原地产网等平台深圳二手房源价格展示方面,无论业主报价高低、业主报价是否高于参考价,房源一页都同时显示业主报价及政府参考价。在此之前,业主报价若高于官方参考价,则仅显示官方参考价。
在贝壳找房App上,记者发现,深圳二手房源报价上,仅有业主报价,并无政府参考价。一位贝壳找房的中介人员称,是这两天调整的,内部能看到参考价。
一位深圳中介机构相关人士称,目前各家机构平台上的二手房,都放开了挂牌价,应该是从5月6日晚上开始的,但是并没有公开的文件。
早在2021年2月8日,深圳宣布建立二手房成交参考价格发布机制,对3595个住宅小区出台详细的价格指导标准。
在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,二手房参考价“祭出”的背景是当时深圳二手房供应没弹性,需求因预期良好而暴涨,加上业主和部分中介坐地起价、暴力拉升,二手房市场失灵,价格信号紊乱,需要政府介入,参考价政策发挥了稳定价格信号、稳定市场预期的积极作用。
二手房参考价是如何影响深圳楼市的?一是与贷款挂钩,参考价普遍低于市场价,银行按照参考价放贷,购房者首付压力大大增加;二是影响市场交易预期。
在参考价政策下,深圳二手房市场泡沫被挤压出去,楼市恢复健康,不过,叠加多重因素,使得深圳楼市多年处于调整中,尤其是新政出台后的第一年。根据深圳房地产中介协会统计数据,2022年,深圳二手房录得(含自助)26853套,相比2021年44375套的录得量,降幅达到39.5%,创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值,二手房录得量连续两年低于新房成交量。
“现在,深圳二手房价格连续下跌,挂牌量持续攀升,已超过在售新房的规模,政府参考价祭出的初始考量已不存在了,而且超过80%的交易价格都低于参考价。”李宇嘉说,即便二手交易平台不显示参考价,也是正常的。
乐有家研究中心数据显示,4月份成交的二手房源中,低于参考价成交的占比再次上涨,从3月份的81.4%上涨至83.3%。其中,低于参考价20%的占比上涨明显,从3月份的20.4%涨至29.1%,涨幅高达8.7个百分点。说明房源成交价低于参考价的差值越来越大,购房者的买房成本显著降低。
同时,该研究中心指出,业主报价在4月继续下滑,进入“6”字头。4月乐有家网最新二手房挂牌均价为6.95万元/平方米,一年时间跌幅9%。
另一个需要关注的点是,在执行层面,深圳银行二手房贷款已经与参考价脱钩,按照评估价进行放贷。这就意味着,深圳二手房参考价的存在,如果产生影响,更多是对于预期的影响,进而推动成交。
李宇嘉表示,参考价政策下,由于参考价往往与实际成交价存在偏差,若实际价格明显低于参考价,卖方按参考价出价,买方按市场价出价(甚至低于市场价出价),则交易很难达成。反之,若实际价格明显高于参考价,卖方按实际价格出价,买方按参考价出价,交易也很难达成,导致交易撮合难度加大。恢复实际价格信号,有利于让交易双方的出价更加靠拢,更易于达成交易。
不过李宇嘉也建议,深圳二手房价进入无序、失控式下跌的过程中,挂牌卖房的除了一部分置换需求,很大一部分是套现需求,包含恐慌式挂牌、被中介劝说降价卖房的。此时,退出参考价很容易,一退了之,但对价格实际下跌的追认,会兑现房价大幅下跌的预期。因此,房价上涨失控时,需要参考价,房价下跌失控时,同样需要参考价。因为,一方面,价格持续下跌会加剧进一步下跌的预期,加剧观望行为,导致循环下跌,市场再次失灵。另一方面,很多百姓对政府参考价还是比较信赖的,如果基于上涨和下跌周期公布参考价,并定期修正、发布,可以部分修复市场价格信号失灵,让价格预期合理一些。
不仅二手房参考价政策有变,深圳还接连出台新政利好楼市。继今年2月份松绑限购后,“五一”小长假刚过,深圳再次放宽购房门槛,非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)在7大外围区域购房的,社保或个税年限从3年降至1年。同时,放开企业购房,二孩及多子女家庭可以多购买一套房。
值得关注的是,深圳两次新政发布时间选择在“金三银四”前后,形成政策的前后接力。
刚过去的“金三银四”传统销售节点,深圳二手房市场明显恢复。深圳市房地产中介协会数据显示,今年3月份,深圳全市二手房网签(即合同录得量)达到5196套,环比上涨117%,同比上涨5%。这也是时隔3年,深圳月度网签量再次破5000套。4月份,深圳二手房网签5094套,虽然环比下跌2%,但维持住了荣枯线%。
在业内人士看来,接连的利好政策与消息,有助于持续推动深圳楼市交易的恢复与信心的提振。
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