贝壳找房另一面:经纪服务从散兵游勇走向集团化作战
贝壳找房是一家颇为神奇的的产业互联网玩家,它成功的把原本都是竞争对手的房产中介们,发展成为共建共享共生共荣的会员,让自己仿佛没有竞争对手,无论从开放平台,还是服务工业化角度,市面上都难找到商业模式基本相同的玩家,这也构成了贝壳找房特殊的商业价值和价值观。
贝壳找房日前在美国纽交所上市,上市首日最高市值423亿美元,市值一跃成为继阿里巴巴、拼多多、京东、网易、好未来、百度之后的第7大中概股公司,瞬间坐拥中国“居住服务平台第一股”头把交椅,可见TMD阵营又得扩员了。
贝壳成立于2018年4月,是线上线下交融的房产交易平台,拥有“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两套网络,介入到房地产交易的每个环节,构建“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网,促进房产经纪行业提质增效,也在一定程度上重塑中国的新经纪行业。
如果链家是腾讯、阿里,贝壳则更像微信、支付宝。贝壳董事长左晖打造贝壳的初衷,以打破虚假房源困扰的行业格局为表,以全面推进链家向交易线上化转型为里,在贝壳的房源生态中,贝壳提供统一的操作系统、商业规则、价值观以及VR化等技术需求,不断达成“真房源”的效果。
在贝壳内部,该模式被称为“双网双核”引擎,称为“ACN经纪人合作网络”的平台底层操作系统,实质是打散了房产中介中的各个环节,他们在遵守贝壳制定的房源信息共享等规则的前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间,可以以不同的角色共同参与到同一笔交易中,成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成。使得不同类型的房产中介商可以在贝壳平台上共享资源。
打个比方,在贝壳ACN平台上,房源可以是A家的,客源是B家的,购房者在海量中介房源中找到最适合的房子,贝壳通过ACN把传统的购房流程,打散成10个环节后,可在每个环节设置更科学的考核和激励体系。贝壳此举把传统的房产交易行业推到了工业化时代,每个交易环节可像积木一样可以自由组合排列,进而找到更优秀的服务商,经验成功再大规模复制推广。
可能大多数买过房、或者租过房的消费者,都有在网上找房时遇到各种套路的心理阴影,眼花缭乱的交易陷阱严重败坏行业公信力,也大大降低看房买房的效率。
对房产交易平台来说,匹配效率算是核心指标。而对于大多数房产中介、尤其是中小玩家而言,他们的精准客源普遍面临不足,导致需要坑蒙拐骗才能提高成单率。而在贝壳的ACN体系下,房产交易不同环节可以由不同中介来做,这大大提升了可匹配的SKU,增强匹配效率,形成“利益均沾”局面,降低交易套路的发生概率。
其实各家中介加盟贝壳的动机也很简单,那就是拥有和链家一样房源、客源和推广,代价只需要缴纳少量费用,当然这也是链家门店付出不小牺牲的前提下实现,进而构成了贝壳特立独行的价值观。
左晖曾在招股书披露贝壳将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域,通过线下的经纪人的深入服务及线上的数据所建立的消费者认知,可能在全产业链中都创造全新的价值。
如果左晖的底层逻辑能跑的通,贝壳对其他中介是碾压级别的优势,未来会有更多的中介会被主动或被动加入到贝壳网络之中,除了房屋中介,还有装修、社区服务等数个几十万亿级别的市场可以由贝壳挖掘,市场想象力可见一斑。
这也意味着贝壳不愿只做一个房产交易平台,更想成为一个综合性的服务流量入口与超级接口,如同微信和支付宝,在今年上半年,贝壳在保持基本盘的增长之外,还在新房业务领域实现突破,同时延展到了装修与社区服务业务,形成了覆盖所有居住场景服务,不断延长产业链,多元化业务,打开贝壳的增长天花板。
如果与房产交易触达用户单一业务场景相比,眼下的贝壳覆盖了多业务场景,挖掘到更多的增量用户,而通过对用户的黏性策略,进而形成一个业务边界不断延展的新居住生态。
2019年全年贝壳GTV(成交总额)达到2.1万亿元;2020年上半年则达成了1.33万亿元。如果单从GTV来看,贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台,以及仅次于阿里巴巴的中国第二大互联网商业平台。
然而与全国总量相比还有巨大的增长空间。CIC报告显示未来几年中国居住服务市场将以12.4%的复合年增长率增长,从2019年的8.4万亿元增至2024年的15.1万亿元。截至2020年6月30日,贝壳平台已进驻全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。
值得一提的是,贝壳今年上半年1.33万亿是整个平台的成交额。设想如果平台生态未来进一步健全,每个市场主体增量都有巨大的提升空间,规模的快速扩充,给了贝壳未来增长更多的想象空间。
复盘“贝壳找房式”成功,有人认为贝壳现在干的活,原本应是房天下、或是爱屋吉屋干的,结果他们都没做好,成就了今天的贝壳。
房产中介本是低频交易行业,核心是房源。如果没有贝壳的ACN网络,各个中介门店只是信息孤岛不可能谈合作,竞争对手之间只能玩零和游戏,ACN是一个合作大网,让各家短暂休眠的房源活起来。贝壳不仅卖房,还要不断协调不同公司,不同角色,人与人的合作,如同江湖大佬需要时刻动态平衡各方利益,方能实现大家都有饭吃的局面。
正如贝壳CEO彭永东所言:贝壳将房地产行业用互联网重度改造重做一次,其虽然有难度,但是想象空间无限。而贝壳找房的存在价值,却始于消费者。毋容置疑,贝壳找房之所以被资本热捧、受消费者好评,说明其宏伟的行业愿景与前瞻性的互联网思维格局,已经由理想变成了现实。先竖再横未必是产业互联网的唯一路径,却是我们相信的路径,根植其下的是价值信条的切换,本质上还是价值观的生意。
如果从目前的市场竞争环境来看,贝壳找房与其他同行的差距,类似于滴滴和其他网约车的竞争态势。房产中介必须要有足够的线下能力,才能打造出强大的线上能力,这也是搜房网、爱屋吉屋等失利的主因之一。当然面对房产中介数万亿的GMV诱惑,未来贝壳的挑战者肯定会不断出现,但大概率不会是台面上这些玩家,因为他们只关注自己的一亩三分地,而不是行业游戏规则制定者,格局和价值观决定商业模式和前景。
贝壳可能并非是整个房产中介行业的救星,左晖告诉房产中介行业不靠虚假的欺骗也能把生意做大做强,眼下随着同行逐步效仿跟进,房产中介从之前的散兵游勇被贝壳改编成正规军,这些都是我们想见到的“良币驱逐劣币”现象,也是值得点赞的正向价值观。
最后借用左晖的一句座右铭:坚定的选择长期利益,选择做“正确”的事情而不是快速成功的事情,对走捷径有天然的反感,是贝壳理解并相信的成功之道。(完)
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