它就是位于朱村板块的中建凤榕台，周四中午我在现场看房时，明明现场人多的销售们分身乏术，连个能倒杯水的工作人员都找不见，销售还咬紧牙关说“我们没开，只是vip客户认购”，结果晚上6点，就传出了项目正式开盘的消息。

　　说实话，今年增城开盘现场人气这么高的项目真的不多，上一个，就是项目隔壁的保利水木芳华，靠1.6万/㎡的超低开盘价给增城楼市添了一把旺柴。

　　两个人气这么高的项目扎堆，到底谁能更胜一筹？刚需该如何选择？今天我就来给大家分析一下。

　　保利水木芳华比起中建开盘早了差不多一个月，首推的#1栋已经卖得基本只剩天地层了，开盘前两日更是卖出了连续两天成交过100套的成绩，羡煞一众增城在售项目。

　　项目位于增城区朱村大道西与金城路交叉口，与区域主干道广汕公路间隔了一个中建凤榕台，总占地面积约8万㎡，总建面约33万㎡，共规划12栋高层和超高层住宅，层高33-49层，总户数2556户，由央企保利打造。

　　配套方面，项目配建有一所24班公立小学、约1万㎡商业、游泳池、运动场等社区配套，基本可以保障社区居民日常生活。

　　项目目前在售#1-#3栋产品，2梯6户设计，在售户型有建面约69㎡三房两厅一卫、建面约80㎡三房两厅两卫、建面约101㎡四房两厅两卫。

　　产品户型以南向布局为主，虽然有超高层楼栋，但也在一定程度上保证了建筑户型的通透和采光。

　　先来看建面约69㎡三房两厅一卫，紧凑的竖厅小三房，是项目的最小面积段上车户型。

　　该户型可望社区园林，功能间的分布也比较合理，客厅双采光面，飘台空间可以改做电视柜，非常实用。

　　建面约80㎡三房两厅两卫，南向四开间，主卧套间设计还带双飘窗，拓展面积多空间实用率高，一处飘窗可改做衣柜，又省面积又省衣柜钱。

　　今年很多高实用率的户型都做了这个设计，主城比较少见，不过在刚需天量供应的增城，这个户型也挑不出什么毛病，符合预算的刚需可以直接上。

　　建面约101㎡四房两厅两卫，同样南向四开间，在项目产品中属于偏刚改的户型了。

　　户型动静分区明确，配有约6米的景观阳台，主卧套间除了独卫外还带了独立衣帽间，刚需的居住体验感直接拉满，还能一步到位，预算充裕的考虑这个户型也是不错的。

　　不过这个户型的+1房有一处承重墙导致房间缺角，不够方正，做卧室大概率会十分紧凑，比较适合做书房或储物间来使用。

　　探盘当天，在这个项目门口，我偶然听见一旁中介带来的一位看房客户，边走边说“我是坐地铁从番禺过来的”，我不禁心里暗暗竖起了大拇指，心想这通勤起码单程2个小时，这个项目对刚需诱惑这么大吗？

　　项目由中建一局打造，隶属中国建筑集团有限公司，是位列世界500强的实力企业。

　　项目位于增城区广汕公路北侧，总占地面积约5.7万㎡，总建面约24.4万㎡，容积率3.0，共规划11栋高层建筑，其中包含一栋人才公寓，建筑层高25-31层，住宅总户数1745，人才公寓为225套。

　　项目配建有18班公立幼儿园、约3.6万㎡临街商业、游泳池、亲子乐园等社区配套。

　　建筑楼栋围合式排布，一方面楼间距大保证私密度，另一方面可瞰小区中心花园景观。

　　产品方面，项目首推#1栋和#11栋产品，2梯6户设计，其中，#1栋为临街楼栋，紧邻广汕公路，噪音基本上不可避免了，#11栋略靠里面一点，但整体来说也比较靠近主干道。

　　目前在售户型有4个，包含建面约68㎡2+1房1.5卫两厅㎡、建面约78㎡2+1房两厅两卫、建面约80㎡2+1房两厅两卫、建面约89㎡3+1房两厅两卫，其中建面约68㎡和建面约78㎡的户型开设了板房。

　　来具体看一下户型，建面约68㎡2+1房1.5卫2厅，屋内有多处飘窗拓展，实用率很高，还利用飘台面积做出了1.5卫，这空间利用就一个字“绝！”。

　　建面约78㎡2+1房两厅两卫B2户型，不到80㎡的南向四开间，主卧是套间，也是个实用率不错的小三房。

　　建面约80㎡2+1房两厅两卫B1户型，跟B2户型相比，主要是厨房的布局有所差异，B2户型的厨房正对餐厅，饭菜做好转身就能端上桌。

　　建面约89㎡3+1房两厅两卫，是刚需家庭可以一步到位的小四房户型，南向四开间设计，全屋飘窗让室内的空间感很好。

　　中建凤榕台距离21号线米，步行搭乘方便快捷，保利水木芳华距离地铁站约1.1公里，步行略远，但也在步行的可接受范围内；

　　中建凤榕台紧邻广汕公路，受噪音影响较大，保利水木芳华地块靠里，噪音影响较小；

　　中建凤榕台最大户型89㎡，刚需属性明显，保利水木芳华有101㎡偏刚改户型在售，产品包容性更好。

　　除了以上你这几点之外，两个项目在大区位和周边配套资源方面都比较雷同，没有过多可比性，比如两个项目配建的教育资源，均为公立学校，是周边住宅的共享资源,再比如两个项目均缺乏大型商业配套，比较依赖临近的荔城板块，目前商业配套主要是临近已交付项目成熟运营的底商。

　　回到产品上，两个项目体量相当，均均以刚需产品供应为主，上车户型均为60几平的小三房，产品面积段相当，中建凤榕台实用率略高一点，保利户型更方正通透。

　　最后来看价格，目前板块内新盘均价1.8万/㎡,中建凤榕台均价约1.8-1.9万/㎡,项目最低上车价约120万，保利水木芳华均价约1.6-1.7万/㎡,项目最低上车价约115万。

　　同时，凤岗地铁站周边集中了多个住宅社区，基本都是次新房小区，中铁建国际花园均价约1.8-2万/㎡，保利中航城均价约1.9-2.2万/㎡，与两个项目一路之隔的江山时代花园均价约1.6-1.9万/㎡，项目基本都是刚需产品供应为主，早前售价在二字头，因此二手房均价普遍不便宜，对比之下目前的两个全新盘，同样的面积便宜几万甚至几十万，价格真是香的不行。

　　综合以上，整个增城的新房均价约2万/㎡,目前朱村板块的新房价格并不高，并且两个全新盘还具备地铁优势，近年来板块内地铁沿线的项目陆续交付，居住氛围也逐渐成熟，对于想在广州安家又预算有限的刚需来说，我认为这里是可以纳入考虑范围的，但也仅限于刚需自住群体。

　　特别是板块内或临近黄埔板块居住生活的刚需，还有部分21号线沿线工作的刚需，在能接受地铁通勤时长的情况下也不妨来看一看，毕竟不论从开发商、产品力还是价格这几点刚需比较看重的方面来说，这里都可以算是性价比不错的选择，大家只需要根据自己的需求选择更适合自己的产品，两个项目各有优势，不必非要争个高下再做选择。

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