60平方米如何能做高实用率 舒适配套齐全三房?
“国六条”关于新开工项目70%以上须建设90平方米以下户型的细则自公布以来,各方争论就没有停止过,有人甚至将今年的房地产市场称为“户型年”。由于广州市场近两年的新产品多以大户型甚至超大户型为主,建设9
“国六条”关于新开工项目70%以上须建设90平方米以下户型的细则自公布以来,各方争论就没有停止过,有人甚至将今年的房地产市场称为“户型年”。由于广州市场近两年的新产品多以大户型甚至超大户型为主,建设90平方米以下的中小户型,对于开发商、设计师乃至市场都面临着调整和适应的过程。由广东省房地产业协会主办、中源朗高陶瓷协办的“新政策、新户型、新思路”论坛上周末在南庄镇举行,广州市规划专家、房地产权威人士及资深设计师对宏观调控下住宅户型设计及新型建筑材料应用新思路、珠三角房地产未来市场走势等话题进行了探讨和分析。
有专家指出,小户型也可以做出精品住宅,像香港60平方米就能做出三房设计,但小户型除了面积,还要强调舒适度和实用性,还有周围环境及设施配套,这些都为小户型的设计提出了新要求,而开发商要做的事情是:在90平方米以下的尺度下为市场提供优质的产品和上乘的服务。
根据统计数字,在上个世纪90年代,中国城镇人均居住面积是9平方米,到2005年就达到了27平方米,我国目前一年大约要建设7亿平方米的住房,到了2020年就会达到人均居住40平方米,达到欧洲的平均水平,并远远超过香港和日本。但是在人均居住面积快速增长的同时,也有越来越多的城镇人口无法实现自己的置业梦。
而且随着中国城市化进程的快速发展,很快中国人口中的一半会在城市里居住。中山大学教授袁奇峰(袁奇峰博客,袁奇峰新闻,袁奇峰说吧)表示,这些新增的城市人口,大部分是低收入者,如果我们兴建大量小户型房屋,就可以使越来越多的低收入者可以购买房屋居住,即使原来没有打算购买房屋的低收入者也可以有能力购买,而且由于供量充足,中小户型的房价也会比较稳定,这对国家的稳定是非常重要的。
曾任广东省建委主任的广东省房协会长陈之泉,早在10多年前就呼吁要积极开发小户型。陈表示,如果这个指标提前会执行得更好,最近的10年是家家户户都在购买房屋,而且面积越来越大,形成了社会的不正之风。
从规划的角度来讲,如果人均住房面积大,占的土地面积大,城市的面积越来越大,大量的公共设施和基础设施投资也大,同时城市运转的成本也大大提高,所以城市不能无限制地扩大,住房面积要合理控制。
香港何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司董事长何显毅也表示,多建小面积的房屋,可以节省很多的建材、能源和土地,对可持续发展是很有帮助的。而且从房屋总价来说,无论是二级城市,还是一级城市,如果大量建80平方米或90平方米的住房,城市中超过一半的家庭是有能力购买得起住房的。
有关90平方米以下住宅,有不少人担心会导致商品房建设的倒退,小户型似乎与低档产品划上等号。但何显毅表示,其实小户型也可以做出很精致的产品,香港就有很多这样的产品。
目前在广州,很多120平方米的也就是三房单位。但在香港,60平方米可以做到三房,50平方米可以做二房。为什么可以这样?主要有几个原因,一是平面户型,在广州一层三户已经是低档了,但是在香港一层八户是很平常的;二是香港住宅除了结构墙外,所有的内墙和外墙都是100MM厚的,据不完全测算,厚墙和薄墙占用的可用面积可以相差10%左右。;另外,香港住宅注重实用性,一般客厅开间3.4米左右,主人房开间2.7-2.8米,次房2.1米-2.4米。
而且香港的住宅在细部设计、会所方面下了大量的功夫。何举了一个例子,有一个高层住宅的设计,所有的走廊、大堂、电梯间都是看不到墙的。只看到门和走道,因为没有墙,就多了一些空间,实现了实用率的化。但是所有的门,包括楼梯的门,都做得像酒店的屏风一样,很漂亮。正是由于注重细节,无论是一梯四户还是一梯六户,高层住宅的实用率都很高,实用率达到87%甚至90%。
这样的住宅,很多人都住得很舒服。因为房间的大小,不是居住舒适的标准,还有居住的环境、配套设施、安全性、外观、造型、室内装修、物业管理等等因素。不过,由于户型大小并不是衡量舒适、使用便利的标准,因此对于设计者提出了更高的要求。
从事房地产设计多年的汉森国际设计顾问公司总经理盛宇宏认为,小户型在设计上不应仅仅局限于二维,而应该在三维的层面上,甚至可以达到四维,多一些时间及功能的处理,同样是90平方米的面积中,可以解决多种功能的需要,不会因为面积的减少而影响生活指数。
盛表示,可以利用科技化的开发使小户型设计优化。如果大户型的厨房有15平方米,不用怎么设计,客户可以自己根据自己的需求进行装修,很多家居的设施,包括橱柜和厨房用品、家居、空调等等都讲究舒适性和豪华型。但如果厨房只有四、五平方米,就要关注紧凑型的设计,如考虑插座和设施的组合,要更多地考虑功能性。
另外,小户型的设计还需要通过社会化的工作来解决。因为家里没有太多的空间,人们更多的活动应该在小区内。这样带来的连锁反应是,大家更加关注交流的空间,更加关注楼盘运动的场所以及大家休闲沟通、参与绿化活动的设计。因此,小户型设计不光是面积,还要有整体的规划乃至城市综合的考虑,将小区的环境和住宅的品质大幅度的提高,因为同样的建筑面积或者同样的用地尺寸中我们的居住人口大幅度的增加,这样更多的负担和需要对住宅整体的配套和服务都会产生很大的影响。
盛还认为,小户型楼盘的设计要考虑室内设计和外部建筑在前期的融合,因为面积是一平方米一平方米计算的,当住户住进去后就无法挽救了,所以需要建筑设计公司的整合能力高一些。
合富辉煌市场研究部首席市场分析师黎文江也提出,在90平方米的尺度下为市场设计舒适的住宅。像广州的公务员有64万套房改房,都是户型比较小的,他们有强烈的换房需求,设计师应该从换房一族的角度为他们设计更好的住宅。
对于现在大规模“一刀切”地要求建设90平方以下的中小户型,也有专家对发展商的开发能力和消费者的接受能力表示担忧。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)表示,广州有接近10万套的销售市场,这么大的市场,如果70%都是90平方米的户型,未来的需求在哪里,消费者是否都是一次性置业,目前来看,这个问题研究得还是不够透彻。由于产品过于单一,消费需求会受到抑制,无论是首次置业、投资性置业以及多次置业,在未来的游戏规则都会受到限制。有人说中小户型比例多了,可能会刺激一次置业,但中国的住房占有率已经达到了82%,从目前珠三角的地区来看,消费者的需求更多的是再次置业。
另外,这样的户型结构变化会对市场带来什么样的影响,还需要观察。而对于开发商来说,目前还是选择问题,因为未来70%的户型都是90平方米以下,这方面大家都没有经验,也不知道以后的竞争是怎样。
寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)也表示,住宅调整的方向是正确的,但是现在是否有点欲速则不达。广州的大户型占的比例是70%,最近的成交比例还达到80%,现在一步到位进行扭转会存在很多问题,例如政府执行、开发商执行和市场接受都存在问题,如何调整和转变,是值得大家商榷。
陈之泉:住房问题牵涉到土地使用、生态环境、资源消耗甚至吃饭的问题,让开发商像草原上的野马到处奔跑是不行的,所以,国家该管的就要管。
袁奇峰:中国的土地政策应该像计划生育政策一样,我们都喜欢生孩子,但是计划生育政策实行了差不多30年,今后还要继续下去。
何显毅:房地产商不应该反对小户型的建设,使没有能力购买房屋的人可以购买得起,这其实开辟了一条新的财路。
赵卓文:目前我们面临的问题是:是户型,现在的户型跟原来的户型有一定的关系,二是消费观念需要转变,三是产业结构转变跟宏观调控也是有关的。
韩世同:作为开发商,应该转变思路,例如从做大做豪转变到做小做细,这是一个方向。
赵红红(华南理工大学建筑学院常务副院长):最近广东有一个调查,有31%的人选择不结婚;而另一份研究报告说,目前广东省的老年人大概是290万左右,再过20年,会有1000万的老年人。未来的小户型设计要考虑这两类人的需要:一个是年轻人的生活方式,一个是老龄化的住宅方式。
黎文江:政府的政策不允许改变,我希望在其他方面可以想出更好的方法服务市民。
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