去年年底，贝壳发布“一体两翼”战略，住房租赁业务在其内部升级成为惠居事业群。截至8月，全新推出的贝壳租房已在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市，托管了超过60000套房源。

　　这其中尤其显眼的是成都。今年上半年，成都一城的托管房源就首先突破10000套。紧接着，贝壳租房宣布“省心租”模式在成都跑通，实现了整体盈利。

　　贝壳是行业内颇具话题性的企业。其备受尊敬的创始人左晖提出“不吃差价”，几乎以一己之力奠定了真房源的行业标准。在平台经济受到质疑、房地产行业紧缩的节点，贝壳将租赁放置在战略地位，是否会为行业带来不一样的视野？

　　较少人知道的一个事实，是早在2018年贝壳就在成都西村发布了其第一次的租赁尝试。实际上，“贝壳”这个名字，也是出自那一场发布会。

　　彼时，抱定走“平台化”路线的链家，顶住行业巨大的“既当裁判员又当运动员”的质疑，毅然在贝壳租房品牌发布会上宣告“链家网升级成为贝壳”。如今回看，取消贝壳品牌的发布，在子业务线贝壳租房发布会上推出母品牌，大概是在压力之下的折中之举。

　　甫一推出的贝壳租房平台，即打出了400+品牌入驻、行业首个租赁品质联盟等口号。翻译成更直白的语言，就是一站挑租房、房子相对安全不会跑路。这也是平台经济盛行期的常见许诺。其后，贝壳租房推出“百万套真实房源、百万种人生可能”的新口号，更加强调平台上的“货”。换言之，贝壳租房最初的运营思路与天猫、京东等电商平台无异。但这个跑货的逻辑，是否适合租赁市场，却并不一定。而此后，贝壳也并未将租赁作为主营方向发力。

　　去年，经历平台经济普遍质疑、房地产结构性寒冬的贝壳，再提租房业务。贝壳租房第二次发射，作为其一体两翼中战略中的一翼被称为“惠居业务”重新推出。显然，这一次推出，贝壳租房的业务逻辑发生了底层变化。仍然是平台，但角色和要素都发生了转型。

　　据ICCRA了解，其当前业务规模超过50%来自“分散式托管运营”，即新推出的“省心租”业务。所谓“省心租”模式，即业主将房源交给贝壳租房旗下专业托管运营公司进行托管。对房东而言，贝壳租房将为房屋空置期进行租金托底；对租户而言，贝壳则配有管家提供各类服务。

　　与此前引入公寓品牌的做法相比，“省心租”回归了贝壳中介系的本质——直接从房东手中拿房。从这个角度来看，惠居时代的贝壳租房平台角色变“弱”了，甚至改变了B2B2C的链条，自己下场干。省心租与自如的角色也不同，“省心租”并不对收来的房做过多改造。后者被自如称为“增益租模式”，即通过重新装修、改造，帮助业主的房屋做品质升级。这一模式在一定程度为新一代的租赁消费者提供了更多高品质、标准化的租赁产品，但也让自如承受了更大的成本挑战及装修污染质疑。

　　以行业视角来看，“省心租”的业务亮点之一，恰恰在于机构化运营但规避增益思路。事实上，贝壳租房近期进一步细化了收房标准，划定“装修设施老旧房源不收”、“高架桥、飞机场、加油站、高压电站等设施周边房源不收”等十条标准。从“货”的维度奠定了快速去化的基础。贝壳租房表示，这一业务策略的核心是通过远超同业的平台运营效率，规模收房、收对房、快去化，为市场提供具有高性价的房源。

　　从面向品牌到面向房东，贝壳租房的平台角色变弱了。从强调规则到强调“规模-标准-去化”的一整套运营逻辑，贝壳租房的平台角色实际又在增强。这种着力点的改变，事实上形成了一套“新平台法则”。前者的底层逻辑，是货全、客全，平台旨在建立规则，扩展强化平台效应。而这一逻辑，在过去一年受到诸多指摘，几乎成为互联网的原罪。惠居时代的贝壳租房，选择回归平台的“中间人角色”，强化交易撮合能力，将快去化的“平台运营”效率作为飞轮的核心。那么，贝壳租房是否真的可以为住房租赁市场提供一种新的计算思路？

　　作为微利行业，在住房租赁市场把帐算好并不是一件容易的事。从国外经验来看，借用公募REITs 实现资本退出，是已经被验证的路径。除此之外，以自如为代表的“差价算法”，由于市场的巨大，也传出打平乃至盈利的信息。但自如的规模体量，毕竟只有少数企业可以做到。更多后来者，曾经尝试过金融与租金相结合。在资本的催化下，给市场留下了大批暴雷的负面历史。

　　集中了中介系“顶配”优势的贝壳省心租，正在演算的是REITs、差价以外的第三种算法，即依靠更高效的交易挣钱。据了解，托管模式下，一般而言业主会给到一个30-60天的空置期。只要托管公司的实际出房周期短于协议空置期，就存在利润空间。而这也是“省心租”第二大业务亮点。而就在2天前，贝壳租房又推出专属管家、客服、入住保洁、维修应答、安防巡查等5大服务，并宣布取消省心租房源的中介费。向生活服务的延展，成为这本帐的又一个保险栓。

　　那么，市场的实际反馈呢？以成都为例，当前贝壳“省心租”在管房源超过一万套，多数房源实际出房周期为两周左右，协议空置期则在30~50天内。贝壳租房方面表示，这14~36天的时间差，已经让成都的省心租业务实现整体盈利。聚焦交易平台本身的撮合能力，贝壳租房提供了住房租赁市场的第三种有效算法。

　　不过，作为练兵场的成都市场有其特殊性。其一，租赁需求旺盛，且租金水平相对高。其二，也是与贝壳算法更密切相关的，成都市场的房源供给新建住房占比本身高，因此收到符合贝壳要求的房源挑战不大。但这一优势情形在北京、上海等存量市场是否存在？对此，据业内人士表示，以北京东西城为例，确实存在房屋品质相对较低的情况。但由于该区域的交通便利性，区域内的租房客相应也会把区位需求放在品相之前。因此，“省心租”的业务逻辑在这样的市场里仍然成立。

　　重新回到平台交易能力的贝壳租房，判断住房租赁市场“微利可持续”的核心依据来源于机构化运营的成长空间。上述贝壳人士表示，从全国来看机构化房源管理总量占比不超过20%，市场空间仍然较大。而在第三种算法已然跑通的情况下，贝壳租房接下来的目标是“有品质的规模增长”，“拿房节奏会基于市场客户反馈进行实时调整，如房源本身不能满足客户高性价比要求，业务甚至会主动减缓收房”。