我是北月，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　北月：你好，很多购房者第一次买房时由于缺乏经验，非常容易走弯路，掉入套路之中，注意以下几种房子千万不能买：

　　1.小产权房，这类房产是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。所以不仅拿不到正规的产权证，而且还无法办理银行贷款，也不能用作抵押。

　　2.商住公寓，由于很多城市都有限购政策，一些被政策挡在门外的人基于去买了不限购的商住公寓。这类产品是非常难以销售的，因为其不仅不是70年产权，无法将户口迁入，水电都是商业的，价格也比普通住宅高上一倍，而且再次上市还需要缴纳高额的增值税。

　　3.返租商铺，开发商算在总价中提前扣除了返租的钱，可谓是羊毛出在羊身上，而且如今的商铺在电商时代下发展得尤为艰难，特别是人流量少的非繁华地段，商铺的租金根本无法实现长期的溢价的变现。

　　4.非热点旅游产业，这类旅游地产处在交通较为偏僻，配套落后的地方，不仅本地人口稀少，而且外来旅游消费人口更是少，买了就是真正的不动产了，因为根本不会有人来接盘。

　　5.海外地产，佣金较高，国外的城市化率也很高，经济也已过高速增长期，增长率还不如国内，且国外人也不像国人那么热衷于房产；还有一些国家房地产市场无规范无保障，更没有完善的二手市场，接盘人也是不确定的。

　　不仅上面的房产不能买，以下这些住宅也尽量避开：1.带地下室的房子，这种房子在装修好入住后发生渗漏将后患无穷；2.顶层的房子，防水和防晒没有保障；3.设备层的上下层，其中安放的设备工作时必将对上下层的住户产生噪音影响；4.临近高速路或加油站的房子，一方面是有很大的噪音，另一方面是可能会有意外发生；5.临近高压线的房子，对身体健康有很大影响；6.临近垃圾填埋场的房子，释放的有害气体和物质也会对人体造成伤害；7.郊区别墅，虽然居住上非常舒服，但生活配套非常不便，投资的话肯定是不如城市住宅的；8.高总价的房子，超过总价控制线的房子，投资回报比较慢。

　　提问：北月老师，你好，之前看到滨江博语华庭成了热门红盘，想知道和均价比博语华庭低1500元的，而且地段也不错的花宸里，后面也会不会成为红盘啊。

　　北月：你好，虽然说花宸里在地段、品牌、学区优势比不上滨江博语华庭，地段条件不差，加上价格倒挂的红利，在同一价格段中，花宸里优势突显，大概率会被认定为红盘。来看看花宸里的规划信息，项目由商业和住宅两大业态构成，住宅的西侧便是商业部分，可以实现花宸里业主们的家门口式购物。

　　住宅部分实行人车分流的方式，设置了三个出入口，人行出入口位于西侧道路、东侧博奥路上，车行出入口位于南侧山阴路上。再来看看配套，项目位于萧山区政府板块和滨江区的交界带，周边500米范围内，地铁、学校商业、菜市场、景观公园等生活配套齐全便利；项目北侧是杜湖内河，未来将规划为景观公园，且还有项目自带的邻里中心满足日常生活购物；项目南侧有在建的安置房，再往南有规划的农贸市场和湘湖初中，且项目交付后大概率会划分为湘湖初中的学区范围；项目东侧是博奥路，再沿博奥路北行有商业街等。总的来说，项目周边生活配套丰富成熟，但学区方面还是较弱。项目的地段优势和价格倒挂红利使得自住或投资都可摇，但按照目前的的市场走势，花宸里大概率会被定为红盘，有房户可能会失去摇号资格，不妨考虑一下近似价格的宁围板块，其具备紧邻奥体的区位优势，但配套成熟度及品质不如花宸里。

　　提问：北月老师，你好，今年想在杭州买房投资的话，是买新房还还是二手房好呢？

　　北月：你好，投资新房最大的利好可以最好的利用到银行的贷款。换句话来说，如果首套房是付三成就可以了，其他都可以用银行杠杆的形式去贷款，去买二手房，很有可能二手房那一块的房东是依然欠着银行的贷款的，所以贷款的比例是浮动，是不可测的。 其次二手房这一块仍然要值得细分，就是要分成老破小的二手房还是次新房的二手房。对于一些老破小的二手房，最好的优点就是它地处于城市核心地段，且总价比较低，可以用最小的代价买最好的地段，但是劣势就是它的产品质量非常差，且处于高速折旧的这么一个状态。

　　如果想买次新房，位置不会特别好，但是它的品相会比较不错。而且因为是二手房，性价比比较高，所以相比较而言，次新房的性价比会比较好，相当于可以以最小的代价买到产品力比较好的新房。买的新房次新房还是老破小二手房，其实各有不同自己的优劣处，关键是你得看一看自己的自身需求，建议一定要结合自己的实际情况，然后再去买房子 。

　　提问：北月老师你好！杭州人，无负担，手上有50万现金。请问省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度度假，避大城市疫情。

　　北月：你好，建议最好不要购买一些打着“旅游”“度假”旗号的房子，这些房子距离主城区较远，首付较低，以温泉、游乐场、特色小镇为噱头，吸引希望休闲养老的买家，但实际价值不大。从居住角度来看，这些区域的楼盘，缺乏健全的基础设施，没有优质的医疗教育场所，温泉、游乐场并不能满足居住实际需求。从投资角度来看，这些区域的房子离主城区太远，交通不便，流通性差，没有学校、地铁、商业、医疗等配套，很难说具有升值潜力，而且出手困难，难以做到保值变现。

　　提问：北月老师，准备买房，但是最后都没有买到合适，要么户型不好、楼层不好对、朝向有问题，想知道怎么买房性价比高的房子呢？

　　北月：你好，普通购房者要想像专业人士那样买好房，不仅需要有良好的心态，还要有丰富的经验和专业知识。买房时不仅要考虑项目的位置、环境、配套以及价格，还要考虑到更深层次的因素去判断房子的品质，比如一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，专业人士肯定会买性价比超高的后者。再比如，在楼栋类型，点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士的衡量标准会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面出发。所以南北通透的多层或板式小高层会成他们的首选。而大多数普通人没有这些判断能力，容易错失机会，买不到性价比高的房子。以至于错过了楼市的低谷期，如今房价涨起来了，很多人在买房时也更小心翼翼了，不是觉得房价高，就是因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以最低的价格买入最好的房子，人们才会摇摆不定。所以对于普通购房者来说非常需要有专业的判断能力，能够把握时机，创造财富。

　　对于普通人来说，选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘的选择标准无疑需要丰富的经验和准确的判断能力是需要不断的学习与借鉴的。当一个人一生只有一次买房机会时，无论未来房价涨跌与否，都相当于是在进行一场豪赌。赌赢了固然好，就算赌输了，也无非是两个结果，一种是房价下跌，但最起码有了自己的房子；还有一种就是错失了拥有一套房子的机会。

　　买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。