中介平台贝壳找房2023年业绩扭亏为盈开发商渠道费增加贡献新房业务今年将拓展5000家以上门店
去年的这个时候,贝壳的管理层在业绩电线年遭到巨大挑战。”那一年,楼市的下滑让贝壳的净收入下降24.9%,净亏损13.97亿元。
过去的一年,楼市面临的压力并没有减小,大部分开发商的业绩仍然继续下滑,但主营业务是房产交易的贝壳,却扭亏了。不久前发布的年报显示,贝壳2023年净收入达到了778亿元,同比增长28.2%;净利润达58.90亿元,经调整净利润达97.98亿元。
新房业务的增长,让外界多少感到有些意外。根据统计局数据,2023年全国新房住宅销售额同比下降6%。
但贝壳去年新房业务GTV(总交易额)达1万亿元,同比增长6.7%,净收入306亿元,同比增幅为6.7%。新房业务贡献利润率同比提升2.9个百分点,达到26.6%。
“尽管现在各家开发商都在建立自渠团队,但目前看,已经晚了,在一些区域,如果不用渠道,很可能你一个月都没人来看房。”一位北京央企开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。
业绩电话会上,贝壳CFO徐涛称:“行业仍处于供给缩量和风险出清的过程中,我们在把控风险的底线下,积极拓展渠道战略,四季度国央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到53%,开发商预付佣的快佣项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。”
根据贝壳提供的数据,在监测的20个高线城市中,开发商与渠道合作的项目占比在2023年下半年达到82%,较上半年提升11个百分点。
尽管如此,新房带来的增长在疲软的市场里非常有限。与之相对,二手房市场呈现出截然不同的景象。
2023年,贝壳存量房业务GTV达到2.02万亿元,同比增长28.6%,净收入同比增长15.9%至280亿元,贡献利润率同比提升7.3个百分点,达到47.2%。
不仅仅是贝壳,全国市场都加速向二手房转型,全年二手市场GTV同比增长约20%到30%,官方数据显示,全年全国二手房交易量占比接近40%,创历史新高。
从佣金收入看,贝壳此项从2022年的206亿元增长10.8%至2023年的 229亿元,主要由于链家门店进行的存量房交易的总交易额由7464亿元增长13.6%至8476亿元。
徐涛表示:”二手房和新房市场呈现明显差异化,其中新房市场受到房企债务风险有效供给受限的影响,供需疲软,而二手房市场成交面积和成交金额同比均有大幅的增长,购房者更加倾向于所见即所得的二手房,这也是中国房地产市场走向成熟的必然趋势。”
上述开发商人士也有此感受:“现在渠道都在带看二手房,新房原来带100个客户,现在连50个都不到,二手房目前看对他们更划算。”
根据贝壳数据,2023年其平台活跃店数和活跃经纪人数分别同比增加12%和14%。而在2024年,贝壳还将拓展5000家以上的门店。
“在推进大店模式的同时,在热点区域用小店增加服务密度,保证在核心区域的市场渗透。在经纪人策略上,我们吸引临时的链家经纪人加入,也在部分区域开放优秀同业经纪人的招募,壮大链家团队。”徐涛表示。
2023年,贝壳的新业务得到大幅增长,家装家居业务合同额达到133亿元,可比口径同比增长93%;净收入取得74%的可比口径同比增幅,达到109亿元。
从城市看,2023年,北京和杭州的家装家居业务合同额突破20亿,上海全年合同额超10亿,合同额超过5亿的城市共有6个。利润方面,全年有11个城市实现运营利润为正。
一个有意思的数据是,2023年,经纪人贡献合同额占家装总合同的比例达到约43%,相比2022年大幅提升9.9个百分点。这意味着,贝壳的流量优势在新业务中确实起到了重要作用。
从目前市场的竞争格局看,行业大致分为四类,第一大类是传统家装;第二大类是互联网家装;第三大类以定制为代表,代表的有欧派、索菲亚;第四大类还有一些纯投资小品牌。
被窝家居北京大区京南大部总经理陈海军在此前接受《凤凰WEEKLY地产》采访时表示:“坦率来讲,整装肯定是一个核心的大头;以索菲亚、欧派、住帮等为代表的定制主要胜在个性化服务,欧派目前是全国排第一;第三大块就以家居为代表。这三个模块其实核心是以硬装为代表。而平台公司它有流量,但是缺少能力,就得跟传统公司合作,这个生意不是说你有流量就玩得转。”
除了家居家装业务,租房业务及其他的新业务净收入同比增长194.8%至84亿元。
过去,贝壳租房是做交易服务,也就是中介居间模式租房,现在从交易服务变为资管服务和租住生活服务。
目前贝壳自营供给是其第一阶段的目标,主要分两大类,第一类分散式,第二类就是集中式。
其中,分散式以省心租业务为主;集中式公寓,一方面是长租公寓,包括推出了贝壳新青年、贝壳海盐公寓两个品牌。另外,贝壳也在探索以酒店产品为供给的月租类产品。
据徐涛介绍,2023年,分散式业务新租规模从2022年的7万套达到2023年的超过20万套,2023年末省心租的入住率较2022年末进一步提升了6个百分点,达到95.1%。
在贝壳发布业绩的当天,北京市顺义区空港六SY00-2301-0001地块的报名结果,其中贝壳旗下的地产业务平台贝好家置业也在名单之中。
实际上,在2023年7月,贝壳发布了新的“一体三翼”战略中,就提到了贝好家事业线,随后贝壳首席运营官徐万刚转任贝好家事业线首席执行官。
客户与市场研究中心负责人罗酬剑来自金科,产品总设计师郭旌来自龙湖,投资发展中心负责人严亘晖来自复地,建造管理中心负责人杨宝刚来自合景泰富,财务中心负责人肖铮来自万科,法务风控中心负责人赵紫鹰来自融创。
一位杭州房企的投拓总告诉《凤凰WEEKLY地产》:“贝好家去年就在杭州找过我去做投资,在内部叫9号项目。”
在此次业绩电话会上,贝壳管理层并没有释放关于这一业务的信息。但从公开信息看,贝好家的模式是以C2M(Customer to Manufacture,从消费者到制造者)为核心理念。
据贝壳介绍,C2M是指精准识别用户的需求,然后通过多元方式协同各方合作伙伴(包括但不限于开发商、城投、代建、设计院等)一起进行新模式的探索,而非一定要自己独立进行一整套的房地产开发流程。
据了解,贝好家团队去年已经在短时间内走访了多个城市进行参访交流,以及项目摸排探索合作,其主要合作伙伴面向城投城建类企业、开发商、代建公司等,而目前贝好家已经在北京、成都、西安等城市注册了公司。
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